le 03 avril 2008
Usufruit temporaire, une formule attractive
Les nouvelles dispositions fiscales relancent l’intérêt de la donation temporaire d’usufruit des parents aux enfants pour les couples susceptibles d’entrer dans le champ de l’impôt sur la fortune (ISF). Explications.
À la quarantaine, nombre de couples, qui ont bien développé leurs affaires, songent à acquérir un bien immobilier en vue de compléter leur future retraite. Ils souhaitent parallèlement financer les études de leurs enfants et (ou) les aider à s’installer. En concrétisant ce projet immobilier, ils peuvent être soumis à l’ISF ou augmenter le montant de l’ISF à payer s’ils sont déjà imposables. Dans ce cas de figure, la donation d’usufruit temporaire aux enfants peut être une solution gagnant/gagnant.
Coup de pouce aux enfants
Pour les parents, nus propriétaires, le bien immobilier acquis sort du patrimoine au regard de l’ISF (c’est l’usufruitier qui est en effet considéré comme propriétaire). Les parents se ménagent en outre la possibilité de défalquer les pensions versées aux enfants qui poursuivent des études.
Malgré l’absence de revenus, le nu propriétaire pourra éventuellement déduire de ses revenus les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition immobilière ou, à défaut, constituer un déficit foncier reportable, si le bien est loué par l’usufruitier. L’un dans l’autre, ils n’augmentent pas le patrimoine soumis à imposition, tout en donnant un coup de pouce à leurs enfants.
Ceux-ci, en tant qu’usufruitiers, bénéficient soit d’un logement gratuit durant leurs études, soit d’un revenu locatif leur permettant de concrétiser leur projet d’installation. Ceci sans grever leurs propres revenus puisque, généralement, les enfants restent non imposables ou dans une tranche inférieure à celle de leurs parents.
Complément de retraite
L’usufruit temporaire, dont le terme peut par exemple se situer au moment de la cessation d’activité, permet en outre aux parents de disposer d’un revenu complémentaire, une fois arrivés en retraite et une fois leurs enfants installés.
L’intérêt de ce montage juridique est bien sûr à étudier au cas par cas, à la lumière des nouvelles dispositions fiscales (revalorisation de 50 000 à 150 000 € du seuil d’abattement de don en exonération totale de droits aux enfants, nouveau barème sur le démembrement de propriété…).
SAVOIR PLUS
Sur le plan juridique, la propriété d’un bien est la réunion du droit d’usufruit et du droit de la nue propriété.
L’usufruit confère à son détenteur un pouvoir d’usage du bien, soit en l’utilisant personnellement, soit en l’habitant ou en le louant.
Ceci revient à dire, par déduction, que la nue-propriété d’un bien, c’est en être le propriétaire avec l’obligation de respecter le droit de l’usufruitier.
L’un et l’autre peuvent se transmettre par donation. Dans ce cas, la valeur retenue pour chacun varie en fonction de l’âge du donateur, pour une transmission viagère (jusqu’au décès du donateur), et, selon un barème fiscal ou en fonction d’un pourcentage lié à la durée pour une transmission temporaire (donation pour une durée déterminée).
DÉCODONS ENSEMBLE
Rien de tel que l’illustration par l’exemple pour décoder une mécanique juridique. Imaginez un couple marié sous le régime de la communauté. Madame a 48 ans ; Monsieur, 52 ans. Ils ont deux enfants : une fille, devenue jeune maman, et un fils qui poursuit des études supérieures. Le couple achète un bien immobilier d’une valeur de 600 000 euros. Ce bien génère un revenu locatif de 24 000 euros par an. La donation d’un usufruit temporaire sur 8 ans permet de donner un revenu annuel de 12 000 euros annuel à chaque enfant. L’usufruit temporaire du bien donné est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans, sans excéder la valeur de l’usufruit viager. Montant de l’usufruit temporaire par parent : 23 % de 300 000 €, soit 69 000 €.
Dans cet exemple, la valeur de l’usufruit temporaire transmis par chaque époux à chaque enfant est de 34 500 €. Chacun des parents peut encore donner à concurrence de 115 500 € (barème 2007) à chacun des deux enfants durant les six prochaines années. Au bout de 8 ans, les enfants seront installés. Les parents retrouveront l’usufruit (sans droit à payer). Ils disposeront donc des revenus complémentaires pour financer leur retraite.
Auteur : Thierry Galet, juriste www.cerfrance.fr
Mots clés : donation, usufruit, nue propriété, ISF, donation partage, donation temporaire usufruit
le 07 mars 2008
Donation de la nue-propriété : les pièges à éviter
Fréquemment pratiquée dans le cadre d’une stratégie patrimoniale, la donation de la nue-propriété de biens à vocation professionnelle (parts sociales, immeuble...) n’est pas un acte anodin.
Fiscalement, la formule peut s’avérer profitable, à condition d’éviter certains pièges.
Le propriétaire d’un bien peut attribuer une partie de ses droits à une personne et en conserver les droits restants. Il s’agit d’un démembrement de propriété.
Une pratique courante dans le cadre d’une donation familiale. Dans ce cas, les parents conservent en général l’usufruit, c’est-à-dire l’usage du bien (une habitation par exemple) et le droit d’en percevoir les revenus (les loyers pour un local). De son côté, l’enfant bénéficiaire dispose du droit de vendre la nue-propriété. En revanche, il ne peut ni occuper le bien ni le donner en location. C’est l’usufruitier qui a la qualité de bailleur mais il ne peut seul donner à bail un immeuble à usage commercial, artisanal ou industriel. Il faut l’accord du nu propriétaire.
Les droits de transmission
Fiscalement, la valeur imposable du bien démembré varie en fonction de l’âge du donataire (voir tableau).
Ainsi, lorsqu’une personne âgée de 60 ans donne la nue-propriété d’un bien évalué 100 000 € à ses enfants, les droits de donation sont calculés sur la moitié de la valeur du bien, soit 50 000 €. Au décès de l’usufruitier, sauf si celui-ci intervient dans un délai de trois mois, les enfants n’ont aucun droit supplémentaire à payer.
Avant de transmettre la nue propriété à ses proches, il convient par ailleurs d’être vigilant sur l’utilisation future du bien. Si le futur nu propriétaire utilise le bien dans le cadre de son activité professionnelle, le choix du régime d’imposition et la mise en place d’un contrat de bail sont des démarches préalables à ne pas négliger.
Les déductions pour travaux
En effet, l’usufruitier est imposable sur les loyers qu’il perçoit. Il peut néanmoins déduire ses charges de son revenu foncier. En particulier les travaux d’entretien, voire même les grosses réparations, qui incombent normalement au nu-propriétaire.
Si l’enfant nu-propriétaire réalise lui-même ces travaux (murs, couverture...), il ne pourra pas les déduire des revenus de l’immeuble puisqu’il n’en perçoit aucun. Il pourra en revanche les déduire de ses autres revenus fonciers s’il possède d’autres biens en pleine propriété. A défaut de revenus fonciers, le déficit éventuel peut alors être imputé sans limitation sur le revenu global. Deux conditions sont à remplir : le bien démembré doit concerner un immeuble bâti ou non, à l’exclusion des parts de société civile immobilière. Par ailleurs, le démembrement de propriété doit résulter d’une succession ou d’une donation entre parents. Les démembrements issus de partage de communauté sont donc exclus.
Les limites de l’optimisation sociale
La location d’un bien à une société au sein de laquelle le propriétaire est exploitant permet à celui-ci de réduire la base de ses revenus professionnels soumis à cotisations sociales.
D’où la tentation de fixer un montant de loyer élevé. Un raisonnement qui trouve ses limites lorsque l’associé exploitant est simplement nu propriétaire du bâtiment. Car le montant de la location revient à l’usufruitier.
Il ne s’agit donc pas d’un produit pour le nu-propriétaire.
Donation et cessation d’activité : choisir le bon moment
La donation de la nue-propriété ne permet pas au donateur qui reste usufruitier d’échapper à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Pour autant, des exonérations sont possibles selon la chronologie de la cessation d’activité et de la date de donation :
Si la donation des biens professionnels intervient lors d’une cessation d’activité professionnelle, le donataire peut bénéficier d’une exonération partielle.
Si la donation a lieu avant la date effective de cessation d’activité, l’exonération peut être totale. Une fois que l’usufruitier des parts sociales abandonne ses fonctions au bénéfice d’un ascendant, d’un descendant, d’un frère ou d’une soeur, il peut bénéficier d’une exonération partielle.
Si la donation de parts se fait après la cessation d’activité, le bien ayant perdu tout caractère professionnel, il ne donne droit à aucune exonération au titre de l’ISF.
Des éléments à méditer au moment de passer le relais.
LE CALCUL DES DROITS DE DONATION
La valeur imposable de l’usufruit viager et de la nue-propriété correspondante est fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété entière, d’après l’âge de l’usufruitier, conformément au barème ci-après
Age de l’usufruitier -> Valeur de l’usufruit -> Valeur de la nue-propriété
Jusqu’à 20 ans -> 90 % -> 10 %
De 21 à 30 ans -> 80 % -> 20 %
De 31 à 40 ans -> 70 % -> 30 %
De 41 à 50 ans -> 60 % -> 40 %
De 51 à 60 ans -> 50 % -> 50 %
De 61 à 70 ans -> 40 % -> 60 %
De 71 à 80 ans -> 30 % -> 70 %
De 81 à 90 ans -> 20 % -> 80 %
A partir de 91 ans -> 10 % -> 90 %
Auteur : Jacques LABIT, juriste - www.cerfrance.fr
Mots clés : donation partage, donation nue-propriété, ISF, démembrement de propriété, usufruit, droits de succession, droits de donation
Le 25 janvier 2008
Vendre une grande entreprise est plus facile que vendre une TPE
Deux exemples illustrent cette affirmation :
- lorsque le marchand de meubles Roche et Bobois, marque bien connue, annonce son intention de se vendre une trente fonds d’investissement se mettent sur les rangs
- lorsque nous avons de belles PME à vendre comme intermédiaire en transmission d’entreprises,chez ATPME (www.atpme.fr), nous recevons rapidement des demandes spontanées de repreneurs personnes physiques ou d’entreprises qui veulent réaliser de la croissance externe. Lorsque nous vendons une TPE dans une zone rurale ,nous devons chasser par différents moyens pour trouver 2 ou 3 acheteurs.
Les raisons de ce constat tiennent d’une part à l’entreprise à vendre, d’autre part aux acheteurs potentiels.
1/ au niveau de l’entreprise à vendre :
- plus l’entreprise est importante plus sa stratégie, ses métiers, ses clients, ses processus de fabrication, etc sont définis. Les informations minimales sont publiques, dans de nombreux cas des analyses externes sont accessibles. La lisibilité pour l’acheteur est importante. A l’inverse quand la taille de l’entreprise diminue le repreneur a plus de difficultés à comprendre se que fait vraiment l’entreprise et à obtenir les premières informations nécessaires pour réaliser un diagnostic.
-la lisibilité des comptes et des résultats est encadrée dans une grande entreprise. Elle possède des commissaires aux comptes voire des auditeurs contractuels. Il est plus compliqué pour le repreneur d’avoir confiance dans les comptes présentés dans une TPE.
- le poids du »patron » est plus important pour la survie après cession dans une petite entreprise que dans une grande. L’absence de structuration peut être mortelle pour la transmission de l’entreprise. Intérêts personnels et professionnels sont souvent très étroitement imbriqués dans les TPE voir dans les PME.
- l’environnement de l’équipe dirigeante par des conseils spécialisés en transmission d’entreprises est important dans des transmissions d’entreprises de taille significative. Dans les TPE les patrons ont toujours des réticences à se faire conseiller et à payer des honoraires à des conseils compétents
2/ au niveau des repreneurs :
- beaucoup de porteurs de projets pensent qu’il est plus facile de créer un entreprise qu’en reprendre une. Ils n’ont pas compris qu’il y aura environ 500 000 entreprises à vendre dans les 10 ans à venir, que de vraies opportunités existent et que la reprise est beaucoup moins risquée que la création (20% d’échec dans les 5 ans contre 50%).
- les repreneurs personnes physiques peuvent reprendre avec leurs capitaux personnels et en faisant appel à l’emprunt des entreprises dont la valorisation ne dépassent pas un million d’euros en règle générale. Ces repreneurs n’ont souvent pas l’expérience de la reprise d’entreprise. Majoritairement se sont des commerciaux ou des techniciens avec des lacunes en matière financière. Ils ne s’entourent de conseils spécialisés en transmission d’entreprise que dans la phase finale des opérations car ils paient les honoraires de leur poche avec le risque de payer pour une opération de reprise qui ne se fera pas. Nous comprenons donc que la négociation et les chances d’arriver à un protocole d’accord sont souvent compliquées dans ce cas. Mais ces repreneurs ne doivent pas être négligés car pour la plupart ils sont motivés par reprendre une entreprise ou un fonds de commerce. Ils constituent l’avenir du renouvellement des TPE et PME.
- les entreprises qui veulent faire de la croissance externe. Leurs cibles peuvent aller de 500 000€ à quelques dizaines de millions d’euros. Ces entreprises veulent soit gagner des parts de marché, soit acquérir du savoir faire, des moyens matériels ou humains supérieurs en allant vite dans la mise en place de leur stratégie. La recherche de synergies et d’économies d’échelle entre la cible et l’entreprise qui réalise l’opération de croissance externe est importante pour la prise de décision d’achat Ces opérateurs de la croissance externe sont assez facilement identifiables, ils ont des moyens financiers et sont équipés en matière de conseils. Ils offrent une sécurité plus importante aux vendeurs qui les préfèreront souvent aux repreneurs personnes physiques si ils ont le choix.
- les repreneurs financiers (fonds d’investissements) représentaient en 2000, 5% des opérations mondiales aujourd’hui ils réalisent 20 des transactions. Ils s’intéressent à des cibles plus grosses bien que certains fonds régionaux puissent intervenir sur des entreprises de taille peu significative. Les entreprises visées doivent cependant posséder une stratégie claire et doivent dégager rapidement du cash afin de payer la dette contractée pour l’acquisition. Les fonds se placent dans une optique de revente et de plus value à court ou moyen terme. Ces fonds forment un trio redoutable avec les banques et les avocats d’affaires qui les accompagnent. Ils sont en concurrence sur les belles cibles et étudient rapidement vite les dossiers.
Ces quelques lignes montrent bien que la facilité de réaliser une vente est relativement plus importante avec une grande entreprise qu’avec une TPE.
Beaucoup d’intermédiaires en transmission d’entreprises et de banquiers se désintéressent de ce fait du marché des TPE et des PME pour se concentrer sur celui des grandes entreprises où les « deals » sont plus faciles à réaliser et les honoraires de bonne fin plus significatifs.
La Caravane des Entrepreneurs (www.caravanedesentrepreneurs.com) et le cabinet d’intermédiaire en transmission d’entreprises (www.atpme.fr) ont pris résolument le parti de travailler sur ce marché difficile de la transaction de TPE et de PME.
Auteur : ATPME intermédiaire dans la transmission d'entreprise www.atpme.fr
Le 17 décembre 2007
Evaluer votre entreprise
Vous avez commencé la préparation de votre entreprise à sa transmission. Vous devez maintenant approfondir votre préparation en évaluant votre entreprise et en déterminant votre cahier des charges.
Tous les chefs d’entreprises ont tous en tête une idée de ce que vaut leur entreprise, de ce qu’ils souhaitent retirer de la vente de leur entreprise.
Or, cette estimation est basée sur votre connaissance de votre entreprise, sur le travail passé pour la développer, sur un certain attachement à votre outil de travail. Elle varie généralement des valorisations issues des méthodes d’évaluation existantes.
Les enjeux de l’évaluation d’entreprise
Soyons tout d’abord pratique : l’évaluation d’une entreprise permet, suivant les critères retenus par la ou les méthode(s) employée(s), de définir une fourchette de valeurs pour l’entreprise à vendre. C’est cette fourchette de valeurs qui sert de base à la négociation entre le cédant et le repreneur.
Le prix de l’entreprise dépend quant à lui du talent de négociation des deux parties et n’est réellement fixé qu’à la signature du protocole de cession.
Les enjeux de l’évaluation de l’entreprise sont importants car les risques sont de :
- surévaluer l’entreprise : c’est en général le cas des évaluations faites par les cédants. Vous prenez ainsi le risque de rebuter les repreneurs et de ne pas vendre votre entreprise.
- sous-évaluer l’entreprise : vous risquez de perdre de l’argent et de dévaloriser l’entreprise aux yeux des repreneurs qui se demanderont, compte tenu de cette base valorisation, quel problème caché existe.
Les méthodes d’évaluation d’entreprise
Trois approches principales existent pour évaluer une entreprise :
- L’approche Patrimoniale : Cette approche propose une valorisation de l’entreprise basée sur les actifs et les passifs de l’entreprise, sur la notion de richesse accumulée dans l’entreprise.
Poste par poste, vous devez retraiter vos éléments comptables et ainsi déterminer la situation nette comptable retraitée de votre entreprise.
On applique ensuite un certain coefficient à cette situation nette comptable pour déterminer la valeur de l’entreprise. Les études statistiques indiquent qu’en moyenne, les entreprises sont payées aux alentours de 2 fois leur situation nette comptable.
- L’approche par la rentabilité : De la même manière que pour l’approche patrimoniale, retraitez votre rentabilité et estimez la rentabilité économique future de votre entreprise.
Vous valorisez ensuite votre société en capitalisant dans le futur cette rentabilité économique. Attention au taux de capitalisation et à la durée de capitalisation employées : une PME n’est pas comparable à une entreprise cotée et vous pouvez difficilement vendre votre entreprise à un repreneur si le multiple employé est supérieur à 8 pour la rentabilité nette.
- L’approche par la trésorerie dégagée ou le rendement : Continuez votre valorisation en retraitant votre trésorerie dégagée ou le rendement de l’entreprise et en estimant leurs niveaux futurs.
Capitalisez ensuite sur un nombre d’années cohérent avec la durée d’emprunt que devra nécessairement contracter votre repreneur.
La fourchette de valorisation de l'entreprise
Une fois votre entreprise évaluée en fonction des 3 approches précédemment décrites, vous devez définir calculer votre fourchette de valorisation.
En fonction de l’activité propre de votre entreprise, déterminez des critères de pondération pour chaque valorisation.
Ayez toujours présent à l’esprit, tout au long de votre démarche d’évaluation de votre entreprise, le point de vue du repreneur : ce qui compte pour lui, c’est :
- le futur. Il va privilégier les approches basées sur la rentabilité future.
- rembourser son investissement. Il va privilégier les approches basées sur la génération de cash-flow dans le futur.
En conclusion, l’évaluation de votre entreprise constitue votre première limite de négociation. Soyez clair avec vous-même et décidez dès maintenant des éléments rédhibitoires que vous ne devrez plus changer par la suite…
Auteur : ATPME intermédiaire en transmission d'entreprise www.atpme.fr
Mots clés : transmission entreprise, préparation transmission, cession entreprise, vente entreprise, recherche repreneur
Le 03 janvier 2008
Les repreneurs d’entreprises de plus en plus citadins.
Sur la tournée de la caravane des entrepreneurs, nous avons constaté que nous avions rencontré de nombreux dirigeants d'entreprises qui voulaient transmettre dans des villes moyennes, ce qui nous faisait dire que « les cédants habitent la campagne ».
60 % des visiteurs de la Caravane des Entrepreneurs sont des repreneurs d'entreprises ou de fonds de commerce, répartis en trois populations :
Des salariés de l'artisanat ou du commerce de détail qui veulent s'installer dans leur métier.
Ces personnes sont prêtes à créer leur entreprise si elles ne trouvent pas une opportunité de reprise. Leur objectif est avant tout d'être indépendantes, de se mettre à leur compte. Pour les projets artisanaux, le nombre d'entreprises à céder étant tellement important, ils trouvent assez facilement. Géographiquement, leur projet est situé à proximité de leur habitation. Ces repreneurs relativement jeunes (25 à 35 ans) ont souvent des difficultés à boucler leurs financements.
Des personnes plus âgées, 45 à 55 ans, minoritairement salariées, majoritairement en recherche d'emploi.
Leurs motivations sont très hétérogènes :
– envie d'être son propre patron, besoin d'autonomie, rejet du salariat.
– enrichissement personnel, aboutissement de son projet professionnel.
– gagner plus d'argent, construire un patrimoine.
– travailler au-delà de l'âge de la retraite. Cette motivation est de plus en plus souvent évoquée par les repreneurs aux consultants Forces qui réalisent les minis diagnostics de projets à l'accueil de la Caravane des Entrepreneurs. Cette motivation nous semble caractéristique d'une population de cadres qui ont été très actifs pendant leur vie professionnelle et qui ne veulent pas être inactifs pendant leur retraite et qui ne sont pas intéressés par des activités associatives.
Quelles que soient les motivations de ces repreneurs, il apparaît très souvent que leur projet de reprise est mal cadré :
– ils sous-estiment le besoin de connaître le secteur d'activité et le métier, pour réussir sa reprise d'entreprise. Ils se disent prêts à « étudier des dossiers » quel que soit le secteur d'activité pour « bénéficier d'opportunités ». Souvent, nous les revoyons un an plus tard, ils ont étudié 10 dossiers mais n'ont toujours pas repris d'entreprise. Le temps passant, ils se sont rapprochés de la date de fin d'indemnisation par les Assedic.
– ils surestiment leurs compétences managériales. « J'étais chef de service ou responsable d'une business unit et gérait 100 personnes. Je voudrais reprendre une PME sensiblement de même taille ». Outre le constat que les belles PME ne s'affichent pas sur le marché et sont « chassées » par des groupes, les capacités requises pour réussir comme patron de PME sont bien plus larges que celles nécessaires pour être cadre dans un grand groupe.
– ils demeurent souvent très attachés à leur environnement. Ils sont souvent passés de régions en régions pour gravir la hiérarchie. À un moment, ils se sont fixés dans une grande ville universitaire (pour les études de leurs enfants), ont acheté leur logement, leur conjoint travaille souvent. Ils ne veulent pas remettre en cause cet équilibre et recherche une entreprise dans un périmètre de 20 à 30 kilomètres autour de leur domicile.
Cette situation nous fait dire que ces repreneurs habitent en ville.
Auteur : ATPME intermédiaire dans la transmission d'entreprise www.atpme.fr
Mots clés : transmission entreprise, reprise entreprise, repreneur entreprise, repreneur fond de commerce, reprise PME, repreneur PME
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